SUARASMR.NEWS – Transaksi jual beli rumah bukan cuma soal harga dan serah terima kunci. Di balik prosesnya, ada sederet kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh penjual maupun pembeli.
Kalau nggak paham, bisa-bisa kamu terhambat saat urus akta jual beli (AJB) atau bahkan mengeluarkan biaya tambahan yang tak terduga.
Nah, biar kamu nggak bingung, yuk simak jenis-jenis pajak dalam jual beli properti berikut ini:
1. Pajak Penghasilan (PPh Final) – Tanggung Jawab Penjual: Kalau kamu menjual rumah, negara menganggap itu sebagai penghasilan. Maka kamu wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
Dasar hukum: PP No. 34 Tahun 2016. Kapan dibayar? Sebelum AJB ditandatangani di hadapan PPAT.Tanpa bukti PPh, AJB tidak bisa diproses!
Contoh: Bapak Budi menjual rumah seharga Rp 2 miliar. Maka, PPh yang harus dibayar = 2,5% x Rp 2.000.000.000 = Rp 50 juta. Catatan: Ada pengecualian jika nilai transaksi di bawah Rp 60 juta atau karena warisan, tapi harus sesuai ketentuan khusus.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Beban Pembeli: BPHTB adalah pajak atas perolehan hak tanah/bangunan, yang wajib dibayar oleh pembeli.
Tarif: 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP). Kapan dibayar? Sebelum AJB ditandatangani.
Contoh: Ibu Citra beli rumah seharga Rp 2 miliar. NPOPTKP Jakarta: Rp 80 juta.
Maka: NPOPKP = Rp 2.000.000.000 – Rp 80.000.000 = Rp 1.920.000.000
BPHTB = 5% x Rp 1.920.000.000 = Rp 96 juta.
3. Bea Balik Nama (BBN) Untuk Proses Sertifikat: Setelah AJB, sertifikat tanah/bangunan perlu dibalik nama ke pemilik baru. Di sinilah muncul biaya Bea Balik Nama (BBN).
Tarif rata-rata: 1% dari nilai transaksi (bisa berbeda di tiap daerah). Biasanya dibayar bersamaan dengan biaya notaris/PPAT. Contoh: BBN = 1% x Rp 2.000.000.000 = Rp 20 juta.
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) – Jika Beli dari Developer: Kalau rumah dibeli dari developer yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka harga properti akan dikenai PPN sebesar 11%.
Siapa yang bayar? Pembeli (biasanya sudah termasuk di harga total). Tarif: 11% dari harga jual.
Contoh: Harga rumah Rp 1,5 miliar. Maka PPN = 11% x Rp 1.500.000.000 = Rp 165 juta
5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) – Pajak Tahunan Pemilik: PBB adalah pajak tahunan yang harus dibayar oleh pemilik rumah setelah transaksi selesai.
Tarif umum: 0,1%–0,2% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Penting: Saat jual beli, tanggungan PBB tahun berjalan bisa dinegosiasikan antara penjual dan pembeli
Beli atau jual rumah bukan cuma soal dana pokok.
Ada rangkaian pajak yang harus diperhitungkan sejak awal, agar proses hukum dan administratif bisa berjalan mulus. Jangan sampai niat punya rumah impian malah terganjal hanya karena lupa bayar pajak.
Cara yang tepat adalah konsultasikan dengan PPAT/Notaris sebelum transaksi. Pastikan semua bukti pembayaran pajak tersedia sebelum AJB. Cek aturan pajak daerah karena bisa berbeda-beda (red/akha)
